政府ポータルサイトで、V.C.H氏(ハノイ在住)は、不動産購入取引に参加するために調査し、準備を進めていると述べました。
同氏は、管轄官庁に対し、将来形成される不動産の手付金/売買契約の締結に関する状況の処理を指導し、規定を理解し、遵守するよう要請しました。
顧客と不動産仲介会社の間で締結された合意文書には、次のように規定されています。顧客は、ロードマップに従って製品の価値の100%(署名時の自己資本10%、銀行は融資の80%を1〜1.5ヶ月後に払い戻し、自己資本の10%を約2ヶ月後に追加)を保証金として支払いますが、プロジェクトは販売条件を満たしていません。
合意書は、顧客に売買契約を締結することを義務付け、締結しない場合は手付金が科せられ、不動産価値の0.5%のコンサルティング手数料が徴収され、締結した場合はこの手数料は徴収されない。
売買契約を締結する際、同時に付録01の合意文書に署名し、その中で、自己資本の20%がデベロッパーへの借入契約に転換されます。10%は仲介業者が保持します(銀行が融資した資金から)。残りの70%は、売買契約に基づく製品の販売価格を支払うために、実際には銀行の債権回収口座である「指定口座」に転送されます。
H氏は、上記の合意文書は合法的な民事合意なのか、それとも実際にはプロジェクトが販売条件を満たしていない場合に、不動産のデポジット/売買契約と違法な資金調達の偽装形態なのかと尋ねました。
合意文書と付録01は、2015年民法第123条、124条に基づく無効な取引のケースに該当するのでしょうか?
この問題について、建設省は次のように意見を述べています。
2023年不動産事業法第8条第1項、第2項、第3項、第4項、第5項は、不動産事業における禁止行為を規定しています。
「不動産事業は、この法律の規定に従って条件を満たしていない。
文書を偽造し、不動産、不動産プロジェクトに関する情報を意図的に歪曲して事業に投入する。
不動産事業に関する法律の規定に従って、不動産、事業に投入された不動産プロジェクトに関する情報を公開しない。
不動産事業における詐欺、欺瞞、詐欺。
本法の規定に違反して、住宅、建設工事、将来形成される建設工事の床面積の販売、賃貸、購入において金銭を徴収する。住宅、建設工事、将来形成される建設工事の床面積の購入、賃貸、購入者から徴収された金銭を、法律の規定に違反して使用する。」
既存および将来形成される住宅、建設工事、事業に投入される不動産プロジェクトに技術インフラが整備された土地使用権は、2023年不動産事業法第14条、第24条、第31条、第35条に規定されている条件を満たす必要があります。
2023年不動産事業法第17条第4項は、不動産プロジェクトの投資家の責任を規定しています。
「不動産プロジェクトにおける住宅、建設工事、建設工事の床面積、技術インフラが整った土地使用権の予約、売買、譲渡、賃貸購入契約を締結する権限を他の組織または個人に委任することはできません。」
2023年不動産事業法第23条第5項は、将来形成される住宅および建設工事の事業原則を規定しています。
「不動産プロジェクトの投資家は、住宅、建設工事、建設工事の床面積の売買、賃貸購入価格の5%を超えない保証金を、住宅、建設工事が本法の規定に従って事業を開始するための十分な条件を満たしている場合に、保証人から購入、賃貸購入のために徴収することはできません。保証金合意書には、住宅、建設工事の売買、賃貸購入価格、建設工事の床面積の売買価格を明確に記載する必要があります。」
2023年不動産事業法第62条は、不動産仲介の内容を規定しています。
「顧客の条件を満たすパートナーを見つけて、交渉に参加し、契約を締結します。
委任された代表者は、不動産の売買、譲渡、賃貸、再賃貸、賃貸購入の手続きに関連する業務を実行します。
不動産の売買、譲渡、リース、再リース、リース購入契約の交渉、締結において、関係者に情報を提供し、支援します。」
建設省は、市民に対し、上記の法的規定および関連する法的規定を照合し、プロジェクトの投資家が住宅、建設工事の販売、リース購入、建設工事の床面積、および不動産仲介サービス事業を行う企業、不動産仲介業を営む個人の仲介活動の内容範囲において、不動産事業に関する法律の規定に従って保証金を受け取る契約を締結したことを特定するための根拠とすることを提案します。
無効な契約に関する法律の規定の内容を、市民は民法の規定を照合して検討し、決定します。
