社会住宅の所有機会の拡大

立ち往生したグループの「ボトルネック」から

3月24日の会議で、政府常任委員会は、政令第100/2024/ND-CPの修正と補足の原則に合意しました。この変更の焦点は、社会住宅(NƠXH)の購入対象者の審査のために平均収入レベルを引き上げることです。これは、ハノイやホーチミン市などの大都市での住宅価格が急騰し、労働者の収入増加率を大きく上回っているという現実に対するタイムリーな対応と見なされています。

実際、市場には中所得層の「沈黙期間」が存在しています。彼らは貧困ラインよりも高い収入を得ていますが、商業住宅に手を伸ばすだけの潜在力はありません。グエン・ヴァン・ナムさん(32歳、ハノイ市カウザイ区で下宿を借りている)の家族の物語が典型的な例です。

夫婦の総収入は月約4200万ドンです。約9億ドンの貯蓄で、ナムさんはかつて自信を持って商業用アパートメントを探していました。しかし、基本的な2ベッドルームアパートメントも現在50億〜60億ドンで変動しています。銀行から約30億ドンを借りる場合、家族は毎月元利合わせて2000万ドン以上を支払わなければならず、借入金利を負担するのは非常に危険です。そのため、商業用住宅を購入するには十分な力がなく、社会住宅を購入するには古い収入閾値に関する規制に抵触します。

専門家からの合意

専門家の視点から、ホーチミン市銀行大学の講師であるチャウ・ディン・リン博士は、支持を表明しました。「需給の観点から見ると、政府は100万戸の社会住宅を持つという話で努力しています。現在、不動産市場は中高級商業住宅セグメントに焦点を当てています。住宅価格がますます高騰するにつれて、実際の住宅を欲しがる人々は所有する機会がますます難しくなっています。」

リン氏は、ハノイの厳しい現実を例に挙げ、アパートの平均価格が1平方メートルあたり1億ドンに達し、2,000万〜2,500万ドンの収入がある人でさえ商業住宅に「絶望」している。したがって、社会住宅の受益対象を拡大することは、中所得層の居住ニーズを解決するための直接的な解決策である。

同じ見解で、グエン・ヴァン・ディン弁護士(ハノイ市弁護士会)も次のように述べています。「政令草案のように社会住宅政策の恩恵を受けるための平均収入レベルの引き上げ(個人の場合は月額2500万ドン、夫婦の場合は月額5000万ドンの平均収入レベルに引き上げ)は、社会住宅支援政策の恩恵を受ける対象を拡大し、国民の住宅ニーズをより良く満たすでしょう。これは、市場メカニズムに従って商業住宅にアクセスできない対象グループであるため、居住ニーズを確保するために国家の支援が必要です。」

しかし、グエン・ヴァン・ディン弁護士は、受給条件の緩和速度と市場の対応能力との間の不均衡について懸念を表明しました。

ディン氏は、最近、一部の社会住宅プロジェクトで、投資家が製品を販売開始すると、供給が需要を満たせない状況が頻繁に発生していると分析しました。各販売開始は数百戸に過ぎませんが、実際に提出された書類の数は数万件に達します。

「そのような状況下で、対象を拡大し続ける提案は、供給が全体的に改善されていないにもかかわらず、「需要緩和」を継続するでしょう。「供給緩和」のペースが「需要緩和」のペースに追いついていないため、社会住宅の購入書類を提出するための「競争」、「競争」はますます緊張し、激化するでしょう」とディン弁護士は語りました。

地方自治体は、収入上限の適用において柔軟に対応する必要があります。

グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、ハノイとホーチミン市の2つの特殊都市を除くと、月額2500万ドンの収入上限は、残りの32の地域では「比較的高い収入」グループに分類されます。大規模に適用すると、地方自治体の予算に影響を与える可能性があります。その理由は、社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されるからです。都市部や商業住宅プロジェクトの数が減少した場合、土地使用料や土地賃貸料は徴収されませんが、現在の土地からの収入は依然として地方自治体の予算収入のかなりの割合を占めています。

地方自治体に応じた柔軟性が必要であるという点で意見が一致し、チャウ・ディン・リン博士は次のように意見を述べました。「政令で収入レベルを調整する場合、一律ではなく、地域ごとに適用すべきです。たとえば、ホーチミン市では、そのレベルは非常に正常だと思いますが、他の省では、1人あたり2500万ドンの収入レベルは、中高所得グループに近づいています。

修正を「追いかける」のではなく、適応係数が必要です。

予算の問題に加えて、チャウ・ディン・リン博士は、収入の閾値を固定数値に固定すると、政策が常に現実を「追いかける」状態になるのではないかと懸念しています。

インフレ率(CPI)が変動すると、適応するために政令を修正せざるを得なくなります。受動的に現実を追いかけるのではなく、根本的な解決策は、CPI変動に対応する自己調整所得水準を支援する換算係数を必要とし、それによって政策の持続可能性と柔軟性を確保することです。

世論が懸念している「購入枠の競争」という問題を解決するために、チャウ・ディン・リン博士は、市場に対するより構造的なビジョンを提案しました。彼は、社会住宅の爆発的な増加は、単に数の問題ではなく、人々の多様な収入範囲に対応するためのセグメントの移行であるべきだと考えています。

「今後、社会住宅セグメントは増え、人々の収入セグメントごとに適切に設計される可能性があります。これは、社会住宅が市場を再構築する力となるために必要なシグナルです。一般的なモデルに焦点を当てるのではなく、支払い能力に応じた製品の多様化は、需要と供給が最も現実的なタッチポイントで出会うのに役立ちます。」

この見解は、対象グループの分離に関するグエン・ヴァン・ディン弁護士の提案を密接に補完しています。

ディン弁護士によると、月収1,000万ドン未満のフリーランス労働者または一般労働者(アパートを完全に購入する能力がほとんどないグループ)の場合、国家は賃貸住宅の供給に焦点を当てる必要があります。

リン博士の社会住宅製品の「セグメンテーション化」と、ディン弁護士の「賃貸住宅基金の推進」の組み合わせは、次のことを保証するための鍵です。比較的裕福な人々(上限の2500万ドン近く)は購入できる住宅を持ち、低所得者は賃貸形式を通じて住む場所を持ち続け、現在のように誰もが「狭いドア」に殺到する状況を避けます。