優遇期間後、住宅ローン金利水準が大幅に上昇
ベトナム不動産市場評価研究所(VARS-IRE)が10の商業銀行で実施した2026年第2四半期の調査によると、優遇住宅ローン金利は現在、銀行と信用パッケージに応じて6〜12ヶ月間適用され、年間8.5〜11%が一般的です。優遇期間後、ローンの大部分は浮動金利に移行し、基準金利または参照金利に約3.3〜3.5%の変動幅を加えて計算されます。したがって、借り手が実際に支払う金利は、一般的に年間13〜15%です。
金利が大幅に上昇し、多くの住宅購入者に大きなプレッシャーがかかっています。トゥー・チャンさん(ホーチミン市アンフー区)は、2025年に夫婦で15億ドンを35年間借り入れ、優遇金利は年7.8%、毎月1100万〜1200万ドンを支払うと語りました。2026年3月に優遇措置が終了した後、金利はそれぞれ13.9%、16.9%に上昇し、2026年4月からは年17.7%に達し、家族の返済コストが大幅に増加しました。
借入金利の急騰も、住宅購入者と投資家の両方が銀行のレバレッジに一斉に背を向けている原因となっています。
ホーチミン市ベンタイン区在住のドアン・クオック・ベト氏は、数年前までは、資産価値の50〜60%の借入比率でレバレッジを使用することは、市場の価格上昇率で補うことができたが、現在では不動産価格水準は高水準に達しており、資本コストはもはや安くないと述べました。毎月非常に多額の借入金利を支払わなければなりませんが、短期的な価格上昇の可能性は実際には明確ではありません。これにより、短期的な利益の期待はリスクと引き換えに十分に魅力的ではなくなります。
不動産市場の流動性に対する大きな障壁
金融圧力は、先四半期の市場流動性に明確に反映されています。Dat Xanh Servicesによると、2025年の一般的な金利水準が9〜11%であったとき、新規供給の吸収率は約45〜50%に達しました。しかし、今年の前半に金利が12〜14%に上昇したとき、吸収率は20〜30%に低下し、購入者は資本コストの高騰に対してますます慎重になっていることを示しています。
PropertyGuruの不動産消費者心理レポートによると、住宅購入者の80%以上と投資家の80%以上が、金利が年9%未満の場合にのみ不動産購入ローンを受け入れています。その中で、ほとんどの購入者にとって、最も適切な金利は年5〜9%であり、金利が11%を超える場合は、ほとんどが金融レバレッジの使用を停止します。これも、現在の金利水準が不動産市場にとって大きな障壁となっている理由です。
2026年後半を見ると、専門家は、銀行は金利を「抑制」するために引き続き「苦労」する必要があると考えています。
DGキャピタルファンドの金融投資部門ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、信用と預金の差が依然として高い水準にあるため、金利水準への上昇圧力は依然として大きいと述べています。経済の資本需要が今後5年間で引き続き大幅に増加すると予測されており、社会全体の総投資資本/GDPの割合を32%から40%に引き上げる目標があるため、金利水準は大幅に低下することは困難でしょう。
これにより、銀行は預金を引き付けるのに十分な魅力的な金利水準を維持する必要がある。特に長期預金では、資金源を確保し、流動性リスクを管理するために。それに加えて、銀行の総預金に対する貸出残高比率と、大手銀行の中長期融資に対する短期資本比率は、いずれも閾値に達している。
