供給は改善しているが、価格下落は困難
Knight Frank Vietnamの市場調査データによると、2025年のホーチミン市の平均一次価格は1平方メートルあたり約9600万ドンに達し、2024年の同時期と比較して8.8%増加しました。そのうち、販売開始商品の約60%が1平方メートルあたり1億ドン以上で、残りは主に1平方メートルあたり6000万ドン以上でした。
実際の記録によると、2025年初頭から現在まで、多くの大手投資家がホーチミン市中心部で高級プロジェクトを継続的に開始しています。トゥーティエム新都市圏と中心部の周囲4〜5km以内には、1平方メートルあたり1億ドン未満の価格のプロジェクトはほとんどありません。
それだけでなく、価格上昇の勢いは、ホーチミン市中心部だけでなく、近隣地域にも広がり始めています。
Batdongsan.com.vnのデータによると、バリア・ブンタウ地域はホーチミン市に統合された後、現在、この地域のマンション1平方メートルあたりの平均価格は約5400万ドン/m2であり、2024年の価格水準である3600万ドン/m2と比較して48%増加しています。現在の価格水準では、バリア・ブンタウは南部地域で2番目にマンション価格が高い地域であり、ホーチミン市に次ぐものです。
特筆すべきは、南部地域の住宅価格が、長年の低迷の後、供給が改善する中で上昇していることである。
CBREによると、5つの主要地域での新規供給総量は約26,000戸で、2024年の2倍です。ビンズオン(旧)が15,800戸、タイニンが約2,000戸、ドンナイが600戸でトップです。一方、ホーチミン市(旧)は約7,600戸を記録し、前年比50%増加しました。
高級不動産が大きな割合を占める
CBREベトナムのCEOであるズオン・トゥイ・ズン女史は、不動産供給が改善しているにもかかわらず、新しいバスケットの大部分が高級および高級セグメントに属するため、価格は依然として高止まりしており、一方、中級および低価格住宅の供給は引き続き不足していると説明しました。ホーチミン市旧市街地域では、2025年に販売されるバスケットの90%が高級および高級セグメントに属しています。ビンズオン旧市街ではこの割合は約60%です。以前のロンアン地域では、一連の新しいプロジェクトが1平方メートルあたり4000万〜6000万ドンで販売され、地域の価格が急騰しました。
これにより、実際の住宅購入者、特に中所得層は、ほとんど選択肢を持たなくなりました。これは、住宅価格水準を押し上げ、実際のニーズと人々の支払い能力のギャップを拡大するのに貢献しています。2025年までに、ベトナム人は平均して25.8年の収入が必要ですが、住宅を購入するために、調査対象の100カ国以上の中で9位にランクされており、住宅へのアクセスがますます困難になっていることを示しています。
不動産専門家はまた、価格が実際の購買力に過度に押し上げられれば、高級セグメントには依然としてリスクがあることを懸念しています。投機家が買いだめし、短期的な利益と市場への資金流入が吸収力を超えたと期待する状況下でも、バブルが発生する可能性があります。
国内市場が急速に価格が上昇し、信用が縮小し、取引がほぼ凍結した2007年から2011年の期間を振り返ると、現在、高級マンションと高級マンションの価格上昇は止まる兆候がなく、取引は投機に傾き、実際の住宅需要にはほとんど依存していません。
価格が支払能力を大幅に超えた場合、市場は飽和状態に入る可能性があり、売り手は値下げを望まず、買い手はリスクを警戒し、流動性が低下する可能性があります。これは悪いシナリオですが、価格が製品の品質や平均収入に見合わない1平方メートルあたり2億〜2億5千万ドンという不合理なレベルまで上昇し続ければ、完全に起こりうる可能性があります。
