計画によると、ハノイ市は8つの方向に都市部を開発し、首都100年ビジョン計画の9つの開発推進軸に関連付け、主要な交通路や公共交通機関の拠点に近い地域に優先的に配置します。都市部は、「住む-働く-その場での利便性を楽しむ」モデルに従って方向付けられ、住宅、学校、医療、商業、サービス、都市ロジスティクス、公共スペース、および人々の雇用のシステムを同期的に統合します。
市は、2030年までに2〜3つの多目的都市部を完成させ、稼働させることを目標としています。同時に、新しい都市部の100%がスマートシティの基準を満たす必要があります。計画はまた、都市部の人口分散と主要プロジェクトに対応するために、社会住宅、再定住住宅、公務員住宅、賃貸住宅のための土地基金の割り当てを優先します。
ハノイ市弁護士協会のファム・タイン・トゥアン弁護士(修士)は、法的性質上、多目的都市圏は、中央政府からの権限委譲に基づく首都の特殊政策の試行メカニズムであり、ハノイ市内の大規模で重要なプロジェクトに対するいくつかの特殊メカニズムと政策の試行に関する決議第258/2025/QH15号および首都法に基づいていると述べました。
研究中の方向性によると、多目的都市圏は、圧縮都市、スマート都市、「住む-働く-その場でのユーティリティを楽しむ」モデルに従って開発されます。各都市圏の規模は最低約150ヘクタールと予想されており、同期的に計画されています。住宅構造では、生活保障住宅が約50〜60%を占め、残りは手頃な価格の商業住宅です。
ファム・タイン・トゥアン弁護士によると、これは不動産開発の考え方における大きな変化です。なぜなら、長年にわたり、都市部プロジェクトは主に市場メカニズムに従って運営されてきましたが、社会住宅は通常、総住宅地面積の約20%という小さな割合しか占めていません。新しいモデルでは、生活保障住宅は開発構造の中心位置に置かれています。
特に注目すべきは、プロジェクト草案が商業住宅に対する利益管理メカニズムを導入していることです。それによると、投資家の利益は、商業住宅部分の建設投資総額の最大15%まで制限されます。すべての費用、収益、および販売価格計画は、市場に出す前に管理機関によって審査、さらには監査される必要があります。したがって、多目的都市圏の商業住宅は、通常のように自由市場メカニズムに従って完全に運営されることはなくなり、それによって投機要因が制限されます。
商業住宅の購入者は、全額支払ってから3年間譲渡が制限されます。この期間中に譲渡する場合、デベロッパーに契約価格を超えない価格でのみ再販できます。短期的な投機による住宅価格の高騰の状況において、この規制は価格上昇の速度を抑制し、市場を実際の住宅需要に近づけることに貢献することが期待されています。
不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン弁護士(ハノイ市弁護士会)は、現在の不動産市場は、社会住宅と再定住住宅の基金の深刻な不足に直面していると述べました。一方、過去の供給は「逆ピラミッド」のような形をしており、高級製品は過剰ですが、中級および低価格セグメントでは深刻な不足があります。
同氏によると、多目的都市圏プロジェクトは、土地基金の50%以上を生活保障住宅に割り当てることで、この問題をほぼ根本的に解決し、それによって需給の距離を縮め、市場の不均衡を抑制するのに役立っています。
さらに、グエン・ヴァン・ディン弁護士は、3年間の商業住宅の譲渡制限の規定は、国家が支援するプロジェクトを投機製品に変えるのを防ぐこと、住宅を実際のニーズがあり、住居に困っている適切な対象者に確実に届けること、および近隣の通常の商業プロジェクトとの不公正な競争を制限することなど、多くの核心的利益をもたらすと述べました。
