法務省は、資産競売活動における困難、障害の処理を規定する政府決議案に関する意見聴取会を開催しました。
草案は、競売参加前払い金のレベルを引き上げ、落札後払い戻しの場合にいくつかの制裁措置を追加しました。草案によると、個人に住宅地を譲渡する場合、プロジェクト用地を賃貸する場合、土地使用権の競売参加前払い金は開始時点の最大50%、最低でも10%です。
労働者、弁護士、マスター・ファム・タン・トゥアン - 不動産法律専門家、ハノイ弁護士協会 - と話すと、財産のオークションに関する現在の法律（第39条）は、土地利用権の開始価格の最低留保が投資プロジェクトを実施するために最大20％の留保を規定していると述べました。個人の住宅地のオークションの場合、少なくとも5％の予約と最大20％。法令102/2024/ND-CPの第55条によると、土地利用権のオークションに参加する前のお金は、土地小包の総額の20％に開始価格で設定されています。
一方、草案は最低レベルを10%、開始価格の最大50%に引き上げています。これは、前払い額が現在の2倍、開始価格の最大50%に増加する可能性があることを意味し、現行の慣行と比較して非常に高いと評価されています。
ファム・タイン・トゥアン弁護士によると、前払い率の引き上げは、欠席状況を制限し、参加者に財政能力を慎重に検討させることを意味する。しかし、依然として検討すべき合理的な点がある。
まず、草案は個人と企業を区別していません。住宅地競売に参加する個人の場合、土地の価値は通常それほど高くない(5億ドン未満)ため、20%から最大50%の前払い率を引き上げることは検討できます。しかし、投資プロジェクト、特に数百兆ドン、数千兆ドンの開始価格を持つ商業住宅プロジェクトに参加する企業の場合、50%までの前払い率を適用すると、競争が縮小し、多くの中小企業、さらには間に合わなかった中小企業も排除される可能性があります。
実際、土地使用料は通常、総投資額に非常に大きな割合を占めていますが、現行法では、企業は20%〜25%の自己資本を有する必要があるだけで、残りの部分は主に競売に当選した後の信用から調達する必要があります。したがって、トゥアン弁護士によると、主体別に明確に区別する必要があります。個人の場合は、抑止のために事前に設定された割合を引き上げることもできますが、企業の場合は、実現可能性と健全な競争を確保するために20%の固定レベルを維持する必要があります。
もう1つの問題は、10%から50%の変動幅が大きすぎることです。詳細で透明性のあるガイダンスが不足している場合、地方間の不平等のリスクが潜んでいることです。実際、多くの地方自治体が強制を強化するために50%の上限を適用し、オークション参加者が非常に少なく、または一部の大企業のみが残っているため、独占や合意が起こりやすくなります。したがって、地方自治体に完全な権限を与えるのではなく、割合を決定するための具体的な基準が必要です。
草案の新しい内容は、「価格が上がったが保証金を払っていない」場合の費用補償に関する規定です。現在の資産競売法(第73条)によると、違反者は、競売結果のキャンセル、手順違反、合意違反、価格引き上げ、価格引き上げによる場合にのみ、法律の規定に従って損害賠償を支払う必要があります。法律は、資産所有者と競売組織が競売を開催するために費やした費用を支払う必要性を規定していません。
今回の草案では、支払い義務に違反し、競売結果のキャンセルにつながった者は、組織費と関連費用を全額支払う必要があるという規定が追加されています。理解しやすいのは、当選したが保証金を欠いた場合、違反者は前払い金を失うだけでなく、競売の組織費全体を賠償しなければならないということです。これは強力な抑止力となる制度と見なされています。
不動産法専門家のファム・タイン・トゥアン氏は、この規定は合理的であり、抑止力が高いと述べています。なぜなら、多くの大規模なオークションでは、組織費用が非常に大きく、事前に設定された金額を超えてしまう可能性があるからです。この規定は、参加者をより真剣に責任を負わせ、これまでに発生したオークションを「ゲーム」と見なしたり、予約金を払ってキャンセルしたりする状況を避けるでしょう。
