土地価格は現実と一致していない
8月20日、ハノイで、VietTimes電子雑誌は、農業環境戦略政策研究所(農業環境省)と協力して、「土地法の改善がデジタル時代における発展の原動力となる」セミナーを開催しました。
セミナーで、農業・環境政策戦略研究所のグエン・ディン・トゥ准教授・博士は、土地法2024は、競売、入札、土地の引き渡しに関するいくつかの規定を統一することで、大きな進歩を遂げたと述べました。
しかし、特に多くの国で成功裏に適用されている「土地開発権の競売」メカニズムについては、引き続き研究する必要がある点がまだ多くあります。
同氏によると、現在、法律は4つのレベル(国家レベル、省レベル、郡レベル、コミューンレベルを含む)の土地利用計画、計画を規定しており、複雑で硬直的な行政手続きにつながり、企業や国民に困難を引き起こしています。
土地法改正の過程において、最も重要な目標は、手続きを削減し、柔軟性を高め、国民や企業が土地利用目的の変更をより容易にすることを保証することです。
したがって、長期的な方向性を持つ計画(10〜15年)と、具体的な、短期的な土地利用計画を明確に区別する必要があり、同時に、発展の現実に合わせて柔軟な調整メカニズムを維持する必要があります。
土地価格と補償、用地取得について、グエン・ディン・トゥ氏は、価格表による土地価格は通常、市場価格と大きくずれており、補償計算と投資誘致の不備につながると述べました。これは、長期にわたる紛争や訴訟を引き起こす原因の1つです。
新しい土地法は、土地価格をより透明かつ現実的に決定するメカニズムを持つ必要があり、同時に補償、用地取得の遅延状況を最小限に抑える必要があります。
トゥ氏によると、財務省は国民の財政義務を計算するための適切な係数を特定する必要があります。この問題は特に重要です。なぜなら、実際には、市場の土地価格と国家が規定する価格枠内での土地価格の間に大きな差があることが示されているからです。
例として、2011年には、ハノイとホーチミン市で最も高い土地価格は1600万ドン/m2と特定されました。しかし、2019年の調査時点で、ホアンキエム区(ハノイ)の市場価格は約12億ドン/m2に達しましたが、ホーチミン市の中心部の一部の地域では約18億ドン/m2でした。同時に、他の地域での調査でも、実際の土地価格は7億8000万ドンから8億2000万ドン/m2で変動していることが示されています。
それにもかかわらず、2019年の土地価格フレームワークを発行する際、政府はインフレ、賃上げ率、一人当たりの平均収入、GDPなどの多くの要因を検討したため、調整幅は2011年と比較して20%を超えないことを決定しました。
したがって、ハノイとホーチミン市の土地の最大価格は約19億2000万ドン/m2に引き上げられましたが、この数字は依然として実際の市場価格の5〜6倍低いです。
土地価格フレームワークと市場価格の過度の格差は、国民と企業に直接影響を与えています。実際、近年、ハノイとホーチミン市では、多くの世帯が土地利用目的の変更に苦労しています。なぜなら、土地価格表に基づいて計算される財政義務が高すぎるからです。これは、生産・事業コストに圧力をかけ、生計と投資環境に影響を与えます。
トゥー氏は、土地金融政策に特に注意を払う必要があり、国民の財政義務を合理的なレベルで保証すると同時に、企業を支援するメカニズムが必要であると述べました。
まだ多くの土地区画が土地使用権証明書を持っていないため、土地データのデジタル化について懸念
グエン・バオ・チュン氏 - デジタルトランスフォーメーション・環境資源データ情報局長は、まだ多くの土地区画が土地使用権証明書を持っていないため、土地データのデジタル化に関する懸念について共有しました。
Nguyen Bao Trung氏は、Red Bookは障害ではないことを確認しました。レッドブックは単なる法的文書です。農業環境省は、十分な赤い本がデジタル化するのを待つ代わりに、土地の起源から積極的にデータベースを構築しています。
「土地データベースの構築は、土地使用権証明書が手元にあるかどうかに完全に依存するものではありません。土地使用権証明書は法的要素であり、国家は住民に積極的に証明書を発行します」とチュン氏は強調しました。
チュン氏によると、現在、農業農村開発省は、発行資格のない国民でも土地情報を登録できるという方向で実施しています。
登録された書類は保存および処理され、法的条件を満たせば、国家は証明書の発行を進めます。このアプローチは、ボトルネックを取り除き、デジタル化と土地管理のプロセスをより効果的に加速し、同時に国民の権利を確保するのに役立ちます。
