土地価格表の作成は、適用時期が近づいているため、大きな関心を集めている問題です。ハノイでは、新しい土地価格表が承認され、2026年1月1日から適用される予定で、最高値は26%に達します。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイを含む地方の地価表の作成は土地法の規定に基づいて行われていると述べた。地方自治体は法的枠組みに厳密に従い、2026 年 1 月 1 日から適用される価格表を調整および発行します。
ディン氏は、原則として、地方自治体は法律の精神に従って市場に近づく価格表を作成することは間違っていないと評価しました。しかし、現在の「市場価格」という概念には、依然として多くの検討すべき点があります。なぜなら、不動産市場には、特に適切な価格の住宅、賃貸住宅、社会住宅の深刻な不足という、需給の不均衡が存在するためです。市場に投入されるのは、法的手続きを完了した一部のプロジェクトのみであり、希少品となり、価格が下落しています。
価格調査の過程で、市場の多くのデータも実際の価値を正確に反映していません。一部のケースでは、税金を減らすために取引時に低価格を申告するケースもあります。逆に、新しい水準を作成するために価格を押し上げられた取引もあります。データが不完全で、管理メカニズムが不足しているため、価格評価が不正確になる可能性があります。これらのデータを使用して価格表を作成することは適切ではない可能性があります。
ディン氏によると、土地価格表が高すぎるレベルで発行された場合、影響は住民に直接影響を与える可能性があります。土地使用料、土地使用料、土地使用目的変更料などの土地に関連する費用はすべて増加し、土地に関する権利を行使する際に人々を困難にします。彼は、多くの世帯が敷地内に庭を持つ土地を住宅用地に変更したい場合、非常に高額な費用を負担し、能力を超えているため、これは不合理です。
企業にとって、高価格表は補償、用地取得、土地使用料の費用を増加させ、投資と経済発展のための土地基金に頼らざるを得ない地域では、費用の増加は資金の流れを縮小させ、プロジェクトの進捗を遅らせたり、中断させたりする可能性があります。
土地を賃貸する必要がある生産・事業グループも同様の影響を受けます。土地の賃料が高いことは、投入コストを増加させ、製品価格の上昇につながり、安価な輸入品が市場にあふれる状況下で競争力を低下させます。
ディン氏は、地方自治体は土地価格の高騰が予算収入の増加に役立つと期待していると述べた。しかし、費用が増加し、投資活動、生産・事業開発が減少した場合、実際の収入は期待を下回る可能性があり、経済成長に逆の影響を与える可能性さえある。
解決策についてディン氏は、市場価格に近づく前に、国は透明性を確保し真の価値を反映する取引データシステムを完成させる必要があると述べた。十分なツールやデータ インフラストラクチャがない場合は、コストが過度に上昇して人々やビジネスに影響を与えることを避けるために、積極的な規制が必要です。
同氏はまた、個々の対象グループに対する柔軟なメカニズムの必要性を強調しました。住宅を建設するために家族の敷地内での土地使用目的のみを変更する場合、適切な費用計算レベルが必要です。経済発展を優先する分野、成長を促進する商業・サービスプロジェクトも、投資を奨励するための調和のとれた土地価格政策が必要です。
ディン氏によると、土地価格表が慎重に検討されない場合、逆効果を引き起こし、投資活動が減少し、予算収入が期待どおりに達成されず、国民の権利に影響を与える可能性があります。したがって、今後の土地価格表の調整プロセスは、持続可能な開発を確保するために、慎重かつ科学的かつ全体的なビジョンに基づいて実施する必要があります。
