土地競売の「最低価格」を引き上げ
草案バージョンと比較して、決議第66.11号は調整範囲を狭め、個人に住宅地を割り当てる場合の土地使用権競売への参加保証金と、住宅地を割り当てる際に落札者に対する違反行為の処理のみを規定しています。したがって、決議第66.11号は、土地の種類(「住宅地」にのみ適用)と対象(競売に参加する「個人」の主体にのみ適用)の両方を狭めています。
決議第66.11号は、競売の規律を強化することを目的として公布されました。特に、土地価格を吊り上げ、市場を混乱させることを目的として、個人が競売に勝つために高値を提示し、手付金を放棄する状況を克服することを目的としています。注目すべき規定の1つは、住宅地競売に参加する個人に対する手付金(通常は「手付金」と呼ばれる)を、開始価格の10%から50%に引き上げることです(旧規定は、資産競売法第39条に基づく開始価格の10%から20%でした)。
決議は、プロジェクトを実施するために土地を割り当てたり、賃貸したりするために土地使用権を競売にかける経済組織には適用されません(この場合でも、開始価格の10%から20%の保証金が適用されます)。
最大「デポジット額」が50%に達すると、競売参加者は書類を提出し、土地競売のための保証金を支払う前に慎重になる必要があり、それによって、土地価格を吊り上げる目的で高値を提示してデポジットを放棄したり、他の不健全な行為を行ったりする状況を克服することになります。しかし、グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、この新しい規定は依然としていくつかの問題点を露呈しています。第一に、「デポジット額」の非常に広い範囲(開始価格の10%から50%)を規定することは、土地競売を組織する際に地方自治体に非常に広い権限を与え、混乱を引き起こす可能性があります(どのレベルを選択すべきか不明)。一方、原則として、地方自治体は古い規定の上限(開始価格の20%)よりも低い、開始価格の10%の「デポジット額」を選択でき、新しい規定の有効性に疑問を投げかけています。
第二に、地方自治体が高金利(開始価格の50%)を選択した場合、競売参加者に障壁を作り出し、土地競売の競争力を低下させます。
たとえば、悪意のある目的を持つ主体グループは、土地競売主催者と共謀して、同時に大量の住宅地を競売にかけ、「保証金」を開始価格の50%と規定し、人々が保証金を支払うための資金を動員する時間がなく、その結果、このグループは大量の土地を「収集」し、「貯蓄」して利益を得る可能性があります。
土地競売を最長5年間禁止
決議第66.11号の新しい規定は、住宅地を割り当てる場合の土地使用権の競売落札者に対する違反処理の制裁を追加することです。それによると、個人に住宅地を割り当てる場合の土地競売の落札結果を承認する権限のある機関は、競売への参加を禁止する決定を下します。競売落札者が料金を支払わない場合は2年から5年。競売落札者が料金を十分に支払わない場合は6ヶ月から3年。
資産競売法第70条の現行規定によると、6ヶ月から5年間の競売参加禁止措置は、プロジェクト実施のための土地使用権競売または鉱物採掘権競売に参加する際に手付金を放棄する企業にのみ適用されます。決議第66.11号は、住宅地競売に参加する個人に対する競売禁止措置を追加しました。
この新しい規定は、財産競売法第70条の「法的空白」を克服し、個人が競売に勝って放棄する現象を是正するために「手付金レベル」を引き上げる新しい規定を補完することを目的としています。しかし、この規定の実際の効果は依然として疑問符が付きます。なぜなら、個人は競売に参加するために他の人に代わりに名前を借りることができるからです(プロジェクトを実施するために土地競売に参加する企業の場合よりも柔軟性があります)。強調すべきは、個人の評価が競売に参加するために他の人に名前を借りることによって「回避」できるため、2024年に財産競売法を改正する際、起草を主導した機関は個人に対する禁止制裁を提案しなかったことです。しかし、2年後、この制裁は決議第66.11号に盛り込まれました。
反対の側面では、入札保証金を開始価格の最大50%に引き上げ、入札参加を最長5年間禁止する制裁を追加することにより、土地入札を「締め付ける」ことは、入札参加者数を制限する「技術障壁」を作り出す可能性があり、それによって土地使用権である資産の価値を最大化するためのツールとしての入札の効果を発揮できません。
