政府電子情報ポータルに質問を送信したN.T.C氏は、次のように質問しました。彼の家族は、住宅地から分離された起源のない263平方メートルの多年生作物栽培地を持っています。彼の家族は家を建て、2008年から現在まで安定して使用しています。
C氏の調査によると、長年の作物が植えられた土地に建てられた住宅は違反です。国家機関は行政違反の罰金記録を持っていません。周囲は人口密集地です。
彼は、現在、多年生作物栽培地から住宅地への用途変更を希望している場合、100%手数料の転換税の計算方法は国家が規定するのか、それともどの割合が適用されるのか尋ねました。263平方メートルすべてを住宅地に転換することを義務付けるのか、それともニーズに応じて一部のみ転換する必要があるのか?
農業環境省は、この問題について次のように回答します。
住宅地における農地の用途変更の場合、土地法第116条第5項は次のように規定しています。
「5. 住宅地内の農地、住宅地のある同一区画内の農地を住宅地に転用することを許可する根拠、または住宅地ではない非農地を住宅地に転用することを許可する根拠は、管轄官庁が承認した都市農村計画に関する法律の規定に従った郡レベルの土地利用計画または全体計画または区画計画です。」
2025年12月11日、第15期国会第10回会期で、国会は土地法実施組織における困難と障害を取り除くためのいくつかのメカニズムと政策を規定する決議第254/2025/QH15号を発行しました。その中で、
決議第254/2025/QH15号第10条第2項は、次のように規定しています。
「2. 土地法第121条第1項b、c、d、đ、e、g号に規定されている土地利用目的を変更する場合、土地使用者は、以下の規定に従って土地使用料、土地賃貸料を納付しなければならない。
a) 土地利用目的変更後の土地利用料、土地賃貸料と、残りの土地利用期間の土地利用目的変更前の土地利用料、土地賃貸料の差額に基づいて、賃貸期間全体の土地利用料、土地賃貸料を一度に支払う。
b) 土地利用目的の変更後、土地の種類に応じて年間土地賃貸料を支払う。
c) 住宅地のある同一区画内の庭、池、農地が、土地使用権の承認時に決定され、土地使用目的が住宅地に変更された場合。住宅地に関連付けられた庭、池の土地に由来する土地から変更されたが、土地使用者が土地使用権を変更するために分割した場合、または2014年7月1日より前に地籍図を測量・作成する際、測量ユニットが独自に測量して住宅地に分割した場合、土地使用料は次の徴収レベルで計算されます。住宅地価格に基づいて計算された土地使用料と、土地使用目的変更許可決定時点の農地価格に基づいて計算された土地使用料の差額の30%(以下、差額と呼ぶ)を、地方の住宅地割り当て制限内の土地使用目的変更面積に対して計算します。制限を超える土地面積に対する差額の50%を、地方の住宅地割り当て制限の1倍を超えない範囲で計算します。制限を超える土地面積に対する差額の100%を、地方の住宅地割り当て制限の1倍を超える土地面積に対して計算します。 上記の土地使用料の徴収額は、1世帯または個人(土地1区画あたり)に対して1回のみ計算されます。」
決議第254/2025/QH15号第11条第3項は、次のように規定しています。
「3. 土地法第220条第1項d号に規定されている土地区画の分割、土地区画の統合は、公共交通機関に接続する通路があること、または隣接する土地使用者が公共交通機関に接続するために通過することを許可していることを保証する必要があります。土地使用者が住宅地または住宅地と同一の土地区画内の他の土地のある土地区画の一部を通路として使用する場合、土地区画の分割または土地区画の統合を実施する際には、その通路として使用する土地面積の土地利用目的の変更を実施する必要はありません。
区画の一部を用途変更する場合、区画分割の実施は義務付けられていません。区画の統合は、同じ土地利用目的、同じ土地賃貸料の支払い方法、同じ土地利用期間を義務付けるものではありません。」
管轄権および法律の規定に従って検討および解決するために、地方の土地管理機能を持つ機関、税務署に連絡してください。
