「価格固定ポイント」から「流動性テスト」へ
ベトナム不動産市場調査評価研究所(VARS IRE)によると、以前は、競売地は地方市場の価格の「アンカーポイント」と見なされることがよくありました。国民向けの競売地グループの場合、高値の落札価格はしばしば参照効果を生み出し、近隣地域の価格水準が急速に調整されました。
一方、プロジェクト開発のために競売にかけられた土地の場合、落札価格は企業の原価計算に直接影響を与えます。土地コストが増加すると、投資家は投資効率を確保するために、製品構造、財務計画、販売価格を再計算する必要があります。
しかし、競売土地の供給が増加傾向にあるため、市場のバランスは徐々に変化しています。行政単位の再編プロセスの後、インフラ投資と都市開発のためのリソースを創出する必要性とともに、多くの地方自治体は、十分な条件を備えた土地基金を市場に投入するために、計画と土地利用計画を見直しています。
資本コストが依然として考慮すべき要素である状況において、投資家の好みも変化し、明確に差別化されています。競売土地の供給増加により、土地区画間の競争レベルはますます明確になっています。
投資家はより多くの選択肢を持ち、同時に競売土地、既存の住宅地の土地、および近隣の大都市の不動産製品の間でより慎重に検討します。したがって、「どんな価格でも買う」という心理が徐々に薄れ、落札価格は以前ほど高くなくなりました。
それと並行して、投資心理も、宅地ブームを追いかける姿勢から長期投資の考え方へと、ポジティブな方向にシフトしています。顧客は、法的根拠が明確で、インフラが同期的に計画され、長期的な開発の可能性を秘めた製品をますます優先しています。
落札価格は徐々に実際の価値を正確に反映しています。
VARS IREによると、土地競売市場に影響を与えるもう1つの重要な要素は、透明性を高め、手付金放棄の状況を制限し、投機的な競売を減らす方向への新しい規制です。
入札保証金の引き上げと財務能力の要件の引き上げにより、特に新しい土地価格表が適用される状況では、入札参加費用が高まり、開始価格が上昇傾向にあります。これは、短期的な短期売買を目的として財務レバレッジを使用する投資家グループにとって効果的なフィルターと見なされています。
一部の地域におけるベトナム不動産仲介業者協会の会員からのフィードバックによると、オークション参加者は現在、短期的な価格上昇の期待に賭けるだけでなく、場所、インフラ、開発能力、および実際の居住ニーズに関する要因を慎重に評価し、より慎重になっています。
VARSニンビン運営委員会のチャン・テー・ズン委員長によると、年初から現在までに、ニンビン省では2回の大規模な競売が行われており、ザーチャンコミューン、ザータイン中央住宅地の161区画の住宅地の使用権競売と、ホアルー区の9つの住宅地の40区画の住宅地の競売が含まれています。
その中で、ザーチャンコミューンでは、競売落札価格は以前のラウンドと比較して約30%減少しました。競売後、売買活動もかなり低迷しています。ホアルー区では、落札価格は約10%減少しました。注目すべきは、多くのケースで開始価格を提示しており、競売参加の行動において慎重な心理がより明確に示されていることです。
これらの展開は、土地競売が以前の段階のように「価格期待をリードする」役割を徐々に低下させていることをある程度示しています。競売参加者はより慎重に検討していますが、落札価格はますます場所、インフラ、開発能力、および各地域の実際のニーズに依存しています。
VARS IREによると、競売土地市場は明確な二極化段階に入っています。法的根拠が明確で、インフラが整備され、実際の住宅ニーズを満たす土地は、依然として高い価格水準を維持する可能性があります。逆に、かつて急騰した地域は、主に価格上昇の期待や短期的な投機活動によるものであり、より大きな調整圧力を受けるでしょう。
