農地価格の上昇に注意
資源環境経済研究所によると、農地価格を低すぎる水準(1平方メートルあたりわずか数百ベトナムドン)に設定することは、実施プロセスを困難にするだけでなく、社会からの合意も欠けています。
Lao Dongとのインタビューで、不動産法専門家のファム・タイン・トゥアン博士は、土地価格表の調整プロセスにおいて、地方自治体は農地価格表の調整を検討できると述べました。ただし、引き上げ調整は慎重かつ合理的に実施する必要があります。
農地の限度額、使用形態は主に、世帯、個人への土地使用料を徴収しない土地の承認または引き渡しです。農地の使用過程において、現在、農地使用者は農地使用税が免除されています。例えば、2025年6月26日付の決議第216/2025/QH15号では、国会は農地使用税の免除期間を2030年12月31日まで延長しました。
現在の農地は、土地使用料を徴収しないメカニズムで使用され、税金が免除されているため、農地価格表の値上げ調整は、実際の財政義務と土地の名誉価値の間に不合理が生じないように慎重に検討する必要があります。
実際には、農地価値を決定するための一般的な方法は収入方法であり、つまり、土地区画がもたらす収入レベルに基づいて土地価格を決定することです。実際には、これまでの農地価格は主に収益と土地利用費用に基づいて決定されてきました。
農業活動からの収入が依然として低い状況において、農地価格の決定結果は、この種の土地の実際の収益性が限られていることも反映しています。したがって、農地価格の引き上げ調整が、土地の実際の収益性から生じない場合、農地の経済的性質を歪曲し、この種の土地の実際の利用価値を正確に反映しないようにする可能性があります。
土地価格の調整は、具体的な管理目標に関連付ける必要がある
ファム・タイン・トゥアン弁護士は、適切な政策ツールを選択するために、農地価格の引き上げ調整の管理目標を明確にする必要があると強調しました。
実際には、現在の土地価格表の農地価格は低い水準に設定されていますが、土地を収用する際には、国家は補償的および支援的な多くの政策を適用してきました。具体的には、2024年土地法第109条は、農地を収用する際に、世帯、個人、土地使用者は、職業訓練、転換、就職支援のレベルが、地方の土地価格表の同種の農地価格の5倍を超えてはならないと規定しています。
これらの政策を同期的に適用すると、国民が受け取る実際の補償および支援の総額は、価格表の農地価格よりも大幅に高くなる可能性があります。したがって、土地収用時の国民の権利を確保することを目的としている場合、補償および支援政策の完成は、農地価格の値上げ調整よりも効果的かつ直接的です。
農地価格表の引き上げの目的が、人々が農地から住宅地への土地利用目的を変更する際にコストを削減することを目的とする場合、この目標は、土地価格表を調整する代わりに、土地に関する金融ツールを通じて完全に達成できます。
したがって、国家は、住宅地価格と農地価格の差額に対する土地使用料徴収割合(%)の調整を検討することができます。たとえば、差額を100%徴収する代わりに、限度額内の場合に30%、または限度額を超える場合に50%、ただし住宅地割り当て限度額を1回以上超えない場合に50%に調整することができます。これらの割合は、人々の支払い能力に合わせて、徐々に減らす方向で引き続き検討および調整できます。割合ツールの使用
「農地価格の調整は、包括的、慎重に検討し、具体的な管理目標に関連付ける必要があります。土地価格表は、単一の利益調整ツールとしてのみ使用されるべきではなく、国家、土地使用者の利益、および長期的な土地管理要件を調和させるために設計される必要があります」とファム・タイン・トゥアン弁護士は述べました。
